相続登記をしないでおいたらどうなる？

～放置するとペナルティの可能性～

相続登記がされていないなどの理由で、所有者不明の土地が増えているといいます。
その面積は国土の約22％で九州よりも広いそうです。
私も、明治時代に所有権の登記がされたままになっている登記簿を見たことがあります。
管理されず放置された所有者不明の土地は、周辺の環境や治安の悪化を招いたり、防災対策や開発などの妨げになったりしています。

①相続不動産登記の義務化
問題解決に向けて、2024年4月から相続不動産登記が義務化されます。
不動産の相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行わなければならなくなります。

もし、この期間中に遺産分割協議が成立しなかった場合は、相続申告登記をしなければなりません。
(1)所有権の登記名義人について相続が開始した旨と、
(2)自らがその相続人である旨を登記官に対して申出ることです。
それで申請義務を履行したものとみなされます。
申出を受けた登記官は、所要の審査をしたうえで、申出をした相続人についてのみ氏名・住所等を職権で付記登記します。
他の相続人も含めた代理申請もできます。

その後、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を踏まえて登記する必要があります。
ただし、遺産分割が成立しなければ、それ以上の登記は義務付けられません。

上記のいずれの場合でも、正当な理由がないのに申請をしなかった場合には10万円以下の過料の対象となります。

正当な理由の例は以下の通りです。

ⅰ) 数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
ⅱ) 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
ⅲ) 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース など

②住所変更登記の義務化

また、所有者の登記が正しくても住所や氏名の変更登記をしていないため連絡が取れないケースも所有者不明の土地になります。
そこで、2026年4月までに、住所や氏名の変更登記の申請の義務化されます。
所有権の登記名義人は、変更日から２年以内に変更登記の申請が義務になります。
正当な理由がないのに申請しなかった場合には５万円以下の過料の対象となります。

③相続土地国庫帰属制度の創設

望まない土地を相続した相続人が、土地を手放せずに放置しているケースも問題になっています。

そこで、2023年4月に相続土地国庫帰属制度が創設されました。
相続または遺贈（相続人に対する遺贈に限る）により取得した土地を国庫に帰属させることができる制度です。
通常の管理や処分をするにあたり過分の費用や労力を要する土地は対象外となります。

ⅰ) 申請できない（却下される）土地
　ア) 建物がある土地
　イ) 担保権や使用する権利が設定されている土地
　ウ) 通路その他の他人による使用が予定される土地
　エ) 土壌汚染対策法上の特定有害物質により汚染されている土地
　オ) 境界が明らかでない土地その他の所有権の存否、帰属又は範囲について争いがある土地

ⅱ) 個別判断により承認されない土地
　ア) 崖がある土地
　イ) 地上や地下に土地の通常の管理や処分ができなくなる有体物がある土地
　ウ) 隣地の所有者等との争訟によらなければ通常の管理や処分ができない土地
　エ) 上記のほか通常の管理や処分をするにあたり過分の費用又は労力を要する土地

なお、申請時に審査手数料（1筆14,000円）を納付しなければなりません。
加えて、土地の性質に応じた標準的な管理費用を考慮して算出した10年分の土地管理費相当額の負担金の納付も必要です。
原則20万円ですが例外もあります。

施行日前に相続が発生して登記未了のケースについても、上記の登記義務は課されます。施行日とそれぞれの要件を充足した日のいずれか遅い日から法定の期間（３年間または２年間）がスタートすることになります。

ほかに、以下の制度も今後実施される予定です。

ⅰ) 親の不動産がどこにあるか調べられる所有不動産記録証明制度

ⅱ) 他の公的機関との情報連携により所有権の登記名義人の住所等が変わったら不動産登記にも反映されるようになる仕組み

ⅲ) DV被害者等を保護するため登記事項証明書等に現住所に代わる事項を記載する特例

親の土地を相続するときなどになってあわてないよう、所有不動産の登記を調べるといった準備をしておくことをおすすめします。
司法書士や行政書士、ファイナンシャル・プランナーなどの専門家への相談も効果的です。