不動産登記を読み解くために最低限知っておくべきこと

～不動産の登記事項証明書の見方を理解する～

自宅の不動産登記簿謄本を見たけれど、何が書かれているのかよくわからないという方が少なくないのではないでしょうか。

登記簿謄本は正しくは「登記事項証明書」といいます。登記されている内容を法務局が証明書として発行したものです。だれでも手数料を支払って法務局に申請すれば取得することができます。

所有不動産の相続、売却のときや不動産を買うときなどに見る機会があります。不動産業者に教えてもらうこともできますが、自分で見方を知っておけば安心できます。

(1)土地の登記事項証明書

①表題部

㋐所在と地番

土地の所在地を示します。地番は必ずしも住居表示と一致しているとは限りません。調べ方は次の通りです。

ⓐ法務局に備え付けられているブルーマップ（住居表示と地番が併記されている）を参照することでわかります。ただし、備え付けがない場合もあります。
ⓑ管轄の法務局へ電話して照会する。
ⓒ地番検索サポートデスクへ電話やファクス、メールで問い合わせる。

㋑地目と地積

地目は宅地、雑種地、山林、田、畑といった土地の用途、地積は土地の面積です。

②権利部（甲区）（所有権に関する事項）

土地の所有者がわかります。最初の所有者が「所有権保存」、売買などで所有者が変わると「所有権移転」として取得した日と原因、所有者の住所と氏名が記載されます。最後の記載者が現在の所有者であることが多いですが、持分登記がある場合は複数の所有者がいるので注意が必要です。

差押や仮差押の登記がある場合は、所有者が何らかの支払を滞らせており、そのまま支払しないと競売で所有権を失う危険があることを示しています。よってそのような土地を買うことは避けなければなりません。

③権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）

抵当権や根抵当権などの設定があるときに記載があります。だれ（債務者）の借入のためにどこ（抵当権者、根抵当権者等）が担保を設定しているかなどがわかります。そのような土地を買う場合は抵当権等を外すことが当然の前提となります。

④共同担保目録

法務局に提出する登記事項証明書申請書にチェックを入れれば取得できます。抵当権等が複数の土地や建物にまたがって設定されている場合に確認することができます。

⑤その他

以上に共通するルールとして、下線が引かれている部分は登記が抹消され、現在は無効となっていることを示しています。

また、甲区や乙区に「仮登記」がある場合も注意が必要です。所有権移転や抵当権設定などの仮登記が本登記として登記された場合は、仮登記の後の日付の所有権移転などに優先することになります。

(2) 建物の登記事項証明書

①表題部

㋐所在と家屋番号

建物の所在地を示します。家屋番号は必ずしも住居表示と一致しているとは限りません。また、土地の合筆や分筆により地番が変わっても家屋番号は変わらないので敷地である土地の地番と家屋番号が異なるケースもあります。

㋑種類と構造と床面積

種類は居宅、店舗、事務所といった建物の用途、構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート、もしくはかわらぶき、スレートぶきといった建物の構造、床面積は建物の階層ごとの面積です。

同一敷地上に物置や車庫などの建物がある場合は、付属建物として登記される場合があります。

なお、権利部（甲区）（所有権に関する事項）、権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）、共同担保目録、その他については(1)土地と同様です。

(3)区分所有建物の登記事項証明書

マンションなど一棟の建物が独立した部屋など（専有部分という）で区分されているものです。

①表題部（一棟の建物の表示）

マンションなど建物全体についての所在、建物の名称、構造、床面積が示されます。

②表題部（敷地権の目的である土地の表示）

マンションなどの建物全体の敷地となっている土地の所在及び地番、地目、地積が示されます。

③表題部（専有部分の建物の表示）

専有部分についての登記です。家屋番号、建物の名称（部屋番号であることが多い）、種類、構造、床面積が示されます。

④表題部（敷地権の表示）

敷地権とは、専有部分の建物ごとの持分としての所有権のことです。持分は敷地権の割合として表示されます。専有部分の所有権や抵当権などの権利は、敷地である土地にその登記がなくても当然に及ぶというものです。

なお、権利部（甲区）（所有権に関する事項）、権利部（乙区）（所有権以外の権利に関する事項）、共同担保目録、その他については(1)土地と同様です。

住宅を購入する場合、相続の場合など、一生に一度は不動産の登記にかかわる可能性があります。最低限の見方を知っておけば、トラブルを避けられ、安心できることでしょう。