不動産の価格を自分で調べる方法

～おおよその相場は無料で簡単に知ることができる～

所有している不動産を売ったらいくらになるのだろうか？
相続予定の不動産はどれくらいの価値があるのだろうか？

不動産業者に相談すれば、たいていは無料査定してもらえます。しかし、さしあたって売るつもりもないし、とりあえずだいたいの価格がわかれば十分という場合は、自分で調べることができます。その方法には次のようなものがあります。

①実勢価格

不動産が実際に売買されたときの価格です。

国土交通省の「土地総合情報システム」の「不動産取引価格情報検索」で調べることができます。
㋐取引時期、㋑宅地、土地と建物、中古マンションといった種類、㋒地域（住所、地図、路線または駅から選択）を入力して検索できます。
該当場所は特定できませんが、調べたい不動産の近くの事例を参考にすることができます。

②公示価格

一般の土地の取引価格に対して指標となる価格です。選定された標準地について、毎年１月１日を基準日とし、３月下旬に国土交通省が公表します。

「土地総合情報システム」の「地価公示都道府県地価調査」で調べることができます。都道府県名と市区町村を入力して検索できます。

公示価格は実勢価格とは異なります。一般に実勢価格は公示価格の1.1倍くらいが目安とされますが、都市部などでは1.5倍といったように倍率が高くなるケースもあります。

③基準地標準価格

公示価格を補完するものです。選定された基準地について、毎年７月１日を基準日とし、９月下旬に都道府県が主体となって公表します。基準地は公示価格と異なる地点も同一の地点もあります。

公示価格と同様、「土地総合情報システム」の「地価公示都道府県地価調査」で調べることができます。
実勢価格との乖離度合いについても公示価格と同様です。

④相続税路線価

相続税を計算する際の基準となるものです。宅地が面する道路（路線）に標準的な価格が設定されます。毎年１月１日を基準日とし、７月初旬に国税庁が公表します。

「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で調べることができます。
㋐都道府県、㋑路線価図、㋒市区町村、㋓地名を順に選択し、表示される地図で見ることができます。

なお、相続税路線価が定められない地域については、次項の固定資産税評価額に所定の倍率を乗じる倍率方式で算出します。

相続税路線価は、公示価格の80%程度に設定されています。よって、実勢価格は、相続税路線価÷0.8×1.1を目安と考えるとよいでしょう。

なお、②～④については、「全国地価マップ」で調べることもできます。

⑤固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税などを計算する際の基準となるものです。１月１日を基準日とし、３年ごとに市区町村が決定します。自治体により異なりますが、３年ごとの評価替後の４～６月に郵送で通知されます。

また、所有不動産の所在の市区町村の窓口で固定資産課税台帳を閲覧して確認することもできます。ただし、閲覧できるのは、所有者、借地人・借家人などに限られます。

固定資産税評価額は、公示価格の70%程度に設定されています。よって、実勢価格は、固定資産税評価額÷0.7×1.1を目安と考えるとよいでしょう。

ほかに、不動産情報誌や不動産情報サイトで、売りに出ている不動産の価格を確認することができます。ただし、売却希望価格であって売主の事情によりまちまちであったり高めに設定されていたりするケースが多いので注意が必要です。鵜呑みにせず参考程度としましょう。

実際には、売主と買主の事情、不動産の特性（立地や形状、面積など）、経済情勢などによって価格は左右されます。
また、上記のいずれについても、評価時点と現在までの時間による差異や、地域や個別の要因の違いによる差異などがあるので、正確な価格ではないことを認識する必要があります。

より正確な価格を知りたい場合は不動産業者への査定依頼をしてもよいでしょう。ただし、査定依頼後、不動産業者から営業攻勢をかけてくる場合があります。現時点で売却予定がなければそれの意思をきちんと伝えることをおすすめします。なお、業者により査定価格に差があるので、複数の業者へ依頼するとより正確性が高まります。

また、金融機関の抵当権などの不動産担保の査定においても、こういった価格を参考にしています。所有不動産は担保にしたらどのくらいの価値があるのかを計算する場合にも活用できます。